旧厂房转型经济型酒店利润可观

　　谁都没想到，当初因避免高污染而大量迁出上海市区的企业遗留老厂房，如今诱发出一场充满创意的商业机遇。

　　2005年初，上海中心城区因搬迁而空出的厂房已达400万平方米之巨，其中不少至今仍闲置。

　　差不多在同一时间，经济型酒店大规模兴起。两种机会不期而遇，默契对接。

　　根据上海市工业总体布局，中心城区将结合黄浦江两岸开发、世博会及中环线建设等重大市政工程建设，推进工业结构调整，“重点盘活工业存量，建设都市型工业园区（楼宇），发展与城市功能和生态环境相适应的都市型工业”。

　　在这一总体规划的引导下，上海市中心区域大量属于《禁止类》行业的企业搬离，大批工业闲置厂房随之产生。一批精明的经营者看到了其中蕴藏的巨大商业空间，经济型连锁酒店和市区工业厂房相结合的模式随之诞生，成为给闲置工业厂房附上地产新概念的全新模式。

厂房变身酒店利润可观

　　即使是闲置厂房，一旦注入地产新概念，瞬间就从“灰姑娘”成为“白雪公主”。以“如家”、“莫泰168”这批新秀为例，采用旧厂房改建、低成本运营颇具代表性。业内人士指出，经济型酒店利润率并不比四五星级酒店低，投资风险相对较小。

　　2004年，一家“24K”品牌国际连锁酒店在威海路租下上海某药厂的老厂房，建筑面积约6000平方米，每平方米日租金不到一元；2005年初，“莫泰168”在浦东连开两家分店，均是厂房改造而来。接着，如雨后春笋般，上海的内环区域出现了一批“复制品”。

　　信义商用地产商仲部张玉庭透露，目前公司每月接到的商业用途二手房中，10%-15%来自厂房改造项目，改造厂房建筑面积在4000-5000平方米最佳，旧厂房有着成本低、空间大、房屋结构好等特点，能够保证70%的得房率。

　　早期介入厂房改造经济型酒店的投资者，现已大尝胜果。

　　2005年8月，万先生以0.7元/平方米/天的价格租下静安区恒隆广场附近一间6000平方米的老厂房，租期15年。在投入启动资金1800万元后，改造出一座拥有70个标准间、50个单间的经济型酒店，房价每间140-200元，据悉现在每天的出租率高达85%-90%，经营利润率达45%。“每年平均有600万元的收入，除去运营成本180万元，每年可有10%的回报率，仅需5-6年即可收回成本，而一般的酒店则需要8-10年才能收回投资。”万先生介绍。

旧厂房改建低成本运营

　　“区位是最关键的，”万先生认为，“对于经济型酒店来说，商业区、交通枢纽、高速公路边是比较好的区位。”“工业厂房的优势在于空间宽阔，方便按照物业经营的需要分割再造空间，节省c改造经费，而且经济型酒店出房率高，可保证投资回报”万先生认为，经济型酒店要求的是简洁、方便，因此在硬件成本方面，肥皂由40克减少为25克，梳子缩短可以减少2分钱成本，用最简单的板式床，免去音乐、灯控面板、浴缸等设施。以家居、精致、简洁为目标，不用豪华材料，不造奢侈场所，不搞宴会、会议、娱乐设施。在人力成本上，一个服务员服务7-8间客房。与传统酒店相比，经济型酒店的优势在于它只提供优良的基本服务以降低成本。餐饮方面，只提供早餐，并由供应商直接提供，无需设置餐饮部。而在传统的酒店经营中，企业往往需要自行配套餐饮、商务中心、洗衣服务等。为了降低成本，可选择与餐饮、洗衣等服务企业结成联盟，共同发展。

为老厂房招“新房客” 政策推动旧厂房转型

　　经济型酒店在中国急待快速发展的状态，恰逢上海产业结构调整带来的中心城区厂房空置。

　　在全球的旅游发达城市，经济型酒店与豪华星级酒店的比例一般为7：3。以三四百万人口的巴黎为例，仅雅高酒店集团下属的经济型酒店“宜必思”就有71家，而上海现有五星级酒店28家，经济型酒店不足200家。根据上海市未来五年的规划，经济型品牌连锁酒店将增加到1000家，意味着2010年之前，市场空缺800多家酒店，按1年开80家的速度，也要10年时间，发展空间非常巨大。

　　许多经济型酒店的选址标准中，老厂房已赫然在列。

　　在一份公开的《外资公司在国内投建连锁酒店(美投资项目)》的招商文件中，选址上明确指出“利用旧厂房、旧旅馆进行改造”，从侧面反映出国外连锁酒店正对上海工业厂房“虎视眈眈”。

　　而市区闲置工业厂房的盘活工作一直为各级政府努力推进，政策的支持，更多体现在地块用途变更和税收等方面的绿灯放行。

　　经济型连锁酒店与工业遗产的结合，存在一个不能忽视的问题———工业遗产使用性质的转变。有关规定指出，工业厂房作为他用，物业使用性质转变必须通过规划、房地、消防等多个部门审批。根据上海市政府近几年的政策，在与周边环境协调的基础上，工业厂房用作发展现代服务业、创意产业等，政府不仅大力支持，还有税收等优惠政策。

　　到2004年底，上海已为市中心400万平方米的老厂房招来5000个新“房客”，加上100万平方米配套用地，老厂房每年可创造税收租金15亿元，提供就业岗位10余万个，盘活国有资产80多亿元。

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