酒店式公寓暗藏投资风险
近日了解到在“恒隆广场、嘉里中心、波特曼、锦沧文华、上海展览中心等高档生活圈附近的酒店式公寓已经套住了一批投资客，挂在房产中介那里的出售信息，历经5个多月，鲜有人问津，而以往这一地段的公寓酒店只需要二三个月便能卖个好价钱。”据介绍，其中有 一部分楼盘是2003年交房。有业内人士表示，今年交房的酒店式公寓的总量达28个楼盘，而2003年同类供应量仅15个，在供给量迅猛增加的背景下，今年下半年酒店式公寓的套牢风险更大，随着大量酒店式公寓集中上市，不仅套住投资客，也套住了房地产开发商。据荒岛房产工作室闵益飞告诉记者，不仅如此，开发商对外营销时的口头承诺，也开始变得谨慎起来。他表示，“大多数房产商对投资酒店式公寓开始谨慎回避。”
2002年开发商对外承诺动辄是10%的保底投资回报率，而2003年则只对外称6%的投资回报率，到了2004年截至目前还没有一个酒店式公寓的新盘推出。值得提醒的是，所谓6%的投资回报率，还包括了近0.5%左右的税费，和4%左右的银行贷款利率，剩下的净收益率不过为1.5%左右。如此低的投资回报空间，当然不再有吸引力。
当商铺、写字楼依然是房地产市场投资热点的今年，酒店式公寓怎会率先黯然无光呢？业界认为，“酒店公寓目前的困境实在是因为投资比例太高，市场需求基础不牢所致。”像浦东格力H2O开盘后，其客户构成中温州客占到50%左右的比例，上海本地客大概只占到35%，港澳台等地客户占到了10%左右比例，其他地区的客户约为5%。这些客户中，真正用于自住的大约15%，而其余85%左右都在进行投资。这种高达80%至90%的投资客比例造成了客户比例严重失调。除了投资比例过高外，房地产政策变化也是一个重要利空。据了解，2002年9月1日，新的购房契税标准由原先的0.75%调整到1.5%，对投资客而言就是一大利空消息，此外，最近期房转让方面的政策转变也是一大利空。专家建议，楼市不比股市，投资客想要解套，其周期远要比股市长得多。
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