商业化酒店归来

　近日，清华大学对外交流中心、北京新浦兰德投资顾问有限公司主任张妍显得特别兴奋，因为刚刚结束的“实战型旅游地产与酒店管理”培训班不仅收获喜人，而且后续报名人数还在不断增加。“作为目前国内唯一一家结合旅游与地产的顾问公司，做这种培训还是有得赚！”张妍毫不忌讳地告诉记者。

在业界像张妍这样开心的人还有许多。

　　金鹰，MS坝上别墅项目董事长，号称中国迈时度假第一人的他正在实践并尝试着个中滋味；彭飞，北京嘉年华会商务会馆执行董事，在为自己日益上升的营业额而备感欣慰；康健一，北京大宅门商务酒店董事长，也在为当初项目的市场定位而庆幸……旅游地产的投资与开发犹如一棵含苞待放的郁金香，芳香袭人。

　　酒店业借势

　　中国饭店协会副会长高天明介绍，在20世纪80年代初期，酒店投资的回报周期一般是3~5年；到了80年代后期，就变成了5~10年；90年代初期是10~15年；而90年代末期以后，酒店的投资回报周期一般都在15年以上。这与三五年就能见成效，并实现资金回笼的房地产开发相比，足够让一些酒店开发和运营商心动并行动起来。“酒店业之所以涉及房地产则是更多地看到了酒店与房地产的优势互补作用。”

　　目前，国内在这方面做得较为出色的有，天津泰达、浙江开元、南京金陵、广州粤海、上海海航、河南中州等大中型旅游企业集团，他们纷纷把触角伸向房地产开发领域，并结合各自特色展开颇有成效的尝试。

　　以天津泰达集团为例，2002年投建的酒店公寓型泰达国际会馆，尽管每平方米的价格高出周边项目两三千元，仍然在开盘当月就售罄，并有高达80%以上的年入住率。同样，2004年年底，泰达国际酒店的附属楼被改建为东方花园产权式酒店公寓后，均价一度卖到10000~12000元/平方米，并在开盘当天就销售一空。

　　同样，《财经时报》记者在采访另外一个酒店“借势”个案——北京嘉年华会商务会馆时也发现，这个由北京服装三厂改建而成的综合性服务酒店也是收益很大。“类似的旅游地产或酒店投资，我们常称之为‘动力地产’。”北京嘉年华会商务会馆执行董事彭飞在经营两年后的今天，对该项目创新总结说。

　　项目投资估算

　　像其它地产项目一样，旅游地产开发与建设也要经过周密翔实的市场调研与前景分析。

　　“商务型酒店一般首先考虑交通便利的市区，其次要注意周边的商务大环境，再次就是要有条件提供综合智能化服务；度假酒店考虑更多的则是周边人文与自然环境；至于经济型酒店可能是，哪里有需求就在哪里建，要求并非很高。”在谈酒店选址与市场定位时，有着18年行业经验的高天明侃侃而谈。据他介绍，一般五星级酒店投资需要4个亿以上，四星级酒店投资需要3个亿以上，但一些低星级或经济型酒店投资只需几千万甚至几百万元人民币即可。千万不要贪大求洋，更不要盲目跟风，关键是要选好址、定好位，要有特色与主题。

　　另外，酒店运营所带来的社会效应是其它行业所不能比的。因为酒店行业是劳动力密集型行业，强调“人对人”的管理与服务，一般酒店客房与酒店员工的比率是1：1.5至1：2.例如，一个有200间(套)客房的大酒店，就可能解决三四百人的就业问题。

　　“伴随着会展经济的崛起，带薪年假制度的普及和入境游客的双位数字增长，中国的酒店业有望彻底扭亏为盈，重现80年代中期的辉煌鼎盛。”在酒店投资与管理方面有着丰富经验的高天明最后补充道，“越来越多的省、市、自治区将会把旅游业作为当地国民经济发展的支柱产业。”

　　“投资5000多万就可做一个商务会馆。”彭飞在谈到嘉年华会商务会馆建设时向记者介绍道，“目前，会馆已为社会提供了近500个就业机会，并成为丰台区税收大户。”

　　奥运商机借用

　　记者在问及北京酒店业应如何避免在2008年奥运会期间酒店“供不应求”，而在奥运会之后出现酒店“供过于求”现象时，高天明指出，“其实借用北京周边城市的酒店和北京市内的大学校舍及运动场馆要比兴建新酒店来得更实惠。”

　　然而，在谈到前不久市场传言“奥运会前拟新建110家星级酒店”这个消息时，这位旅居美国8年，并曾于1984年作为留美学生代表亲自参加第23届洛杉矶奥运会会务工作的酒店专家颇有感慨地表示，兴建新的星级酒店绝不是办好北京奥运会的前提，旅游地产包括酒店投资需谨慎行事。

　　因此，高天明建议，将北京各大学的2008年秋季开学时间延期到9月18日残奥会之后；从今年就开始有计划地装修改造北京奥运场馆周边院校的研究生宿舍、留学生公寓或外国专家楼，并对北京当地和周边地区的低星级饭店、社会旅馆或招待所进行升级换代，以满足国内外游客或奥运代表团的用房需求。奥运会结束后，这些改建建筑又可归还学校或社会使用，从而既可提高北京住宿业的整体档次，又可避免盲目投资或重复性建设带来的资源浪费。

　　如此看来，为了保险起见，一些借奥运之名进行项目投资的旅游地产开发商可能需先探好路子再“试水”，以免出现1999年昆明世博会后“人去楼空”的窘境。

　　战略前景看好

　　“中国旅游地产热一直会保持到2020年，将持续走强15年。中国的内需拉动，逐年增加的入境游，方兴未艾的会展经济，以及旅游设施的不断完善，将使中国酒店业发展迎来一个大飞跃。”高天明强调。在行业界限日渐缩小的今天，旅游地产业必将会朝着多元化趋势发展，其中两大主流有：以鲜明特色为内容的主题街区投资建设；以酒店、景区(点)、街区等多元素为内容的综合性开发。

　　据高天明介绍，目前，天津泰达集团拟斥资收购两个具有典型自然与人文特征的旅游景区景点，并创建出一套成熟的经营管理模式，以便翻版托。另外，还将出资收购一家国际旅行社，实现旅游集团的多元化发展战略。

　　“包括泰达在内，几乎所有旅游房地产企业将会日益集团化、网络化、智能化、专业化，并最终形成‘泛旅游’的综合性公共服务平台。”高天明最后期许道。

　　同样，彭飞在介绍目前深圳与北京两家嘉年华会商务会馆时，对未来的战略发展也是充满自信。“未来三年内，将在全国六大经济区兴建五六家连锁会馆。”

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