沪酒店业“井喷” 高级酒店投资潮涌

上海五星级酒店租金在亚太市场仅次于日本东京和中国香港，高涨的需求市场正引来汹涌的投资潮。仅今明两年，上海酒店市场新增四、五星级酒店就将达到16家。

日前，全球酒店投资服务公司仲量联行酒店集团发布酒店业投资调查报告指出，未来12到18个月，上海酒店业很可能进入巩固期，并坚信上海酒店业在中长期内仍将为投资者提供投资价值。

高级酒店房价攀高仍有上升空间

尽管已位居亚洲第三，但上海高档酒店市场的房价仍有很大的上升空间。

仲量联行酒店集团中国区总经理兼执行副总裁安瑞达表示，全国和上海经济的强劲发展是推动上海高档酒店市场需求的主要潜在动力。他认为，同为亚洲重要城市，上海的高档酒店房价仍与东京和香港存在较大差距，而差距就意味着增值空间，因此上海高档酒店市场的日平均房价还将上升，以接近国际价格水平。

近年，上海四、五星级酒店呈现大幅增长的态势。2005年，上海五星级酒店市场的日平均房价连续第六年创新高，比2004年的1417元增长了16.4%，达到1649元。同样，2005年四星级酒店市场日平均房价达到了十年来的最高值833元。然而，2005年四、五星级酒店市场的酒店入住率均比2004年有所下降，一定程度上反映了运营商因房价攀高而愿意接受较低的入住率。同时，较低的入住率水平也是供给量增加的结果。

“自2000年来，上海四、五星级酒店市场一直在持续增长。预计2006年至2008年将有8527间新增客房进入上海酒店市场。”安瑞达表示，客房供给量的增加将对市场入住率水平产生压力，但受上海经济强劲发展的支持，日平均房价将持续增长，酒店业盈利前景依然看好。

2006年前6个月，上海高档酒店市场（四、五星级）的日平均房价比去年同期增长了1.4%，达到1164元。而入住率则下降了3.5个百分点。根据行业经验，由于下半年的业绩通常比上半年强，因此仲量联行酒店集团预计，高档酒店市场的日平均房价将继续增长，2006年全年日平均房价将增长2.4%到6.7%。

投资潮涌高级酒店入住率增长受限

今明两年内，喜来登、凯悦、威斯汀等顶级酒店品牌都将在上海开张新酒店。与此同时，上海已有的高档酒店丽嘉酒店和四季酒店也都宣布将在浦东建造第二个酒店。

安瑞达分析，种种因素将支撑上海酒店业的平均房价长期增长。包括新的会展设施的增加将推动上海的会议、会展发展，使酒店需求的来源更多元化；由服务驱动型经济所推动的持续的商务需求（服务业一直是酒店较强的需求驱动因素）；大上海地区蓬勃发展为上海所带来的连带需求效应；上海政府发展上海休闲旅游业的努力；以及浦东综合性项目（包含酒店和写字楼）的进一步推进。

但值得注意的是，另一方面，仲量联行预测上海今年的五星级酒店入住率或将下降2.3到4.3个百分点。

“近期有越来越多中等档次的国际星级酒店在上海开业或宣布将落户上海，这些酒店不只是全新的产品，平均房价也较豪华酒店更具有竞争力。中档酒店在上海的显著发展短期内将在一定程度上分流高档酒店市场的客群。”安瑞达解释，而高档酒店市场新的品牌，如凯悦、W和康拉德的进入预计也将使未来入住率的增长受到限制。市场在未来24个月内需要吸纳增长的客房供给，对五星级酒店市场的入住率将造成压力。

缺口14万张床位上海酒店业“井喷”

《每日经济新闻》近日从上海各区“十一五”商业规划中了解到，未来五年上海各区将重点发展酒店，几乎每一个区都有大量酒店项目竣工和营业。

根据上海市旅委的规划，2010年上海星级酒店和经济型酒店的床位将达到40万张。截至去年年中，上海共有星级宾馆359家，9万张床位，经济型酒店约2700多家，17万张床位。高达10多万张床位的缺口，使酒店特别是经济酒店格外吃香。据市经委的数据，截至今年6月，上海市住宿业固定资产投资当年完成17.95亿元，同比增长50.7%，占商业固定资产投资的比重达16.3%，比去年同期增长3.2个百分点。

此外，外资并购酒店式服务公寓的消息也不断传出，比如大摩整栋收购的陆家嘴中央公寓、华山夏都等物业。部分酒店式服务公寓更抓住2010年上海酒店客房可能出现的供不应求，大做文章，吸引投资者购买。

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