1200套酒店式公寓投放市场,风险到底有多大？

　　凯恩·西湖金座、世贸丽晶城、华润·西子中心……当人们以为杭州市中心楼盘几近绝迹的时候，又突然发现，占地面积不大的酒店式公寓近来却亮相颇多。酒店式公寓已成为市中心物业的新代表。

　　和常见的单身公寓不同，这类小户型最大的特点是提供酒店式的服务管理，是真正意义上的酒店式公寓。

　　记者发现，这类酒店式公寓虽然目前基本还未交付使用，但从销售情况看，却称得上眼下淡季市场的一支生力军。究其原因，这和投资性物业比较缺乏不无关系。这类物业最夺人眼球的也就是其高出租回报率。

　　1200套酒店式公寓投放市场

　　继凯恩·西湖金座的热销之后，体育场路上的华润·西子中心、浙大西溪校区的世贸丽晶城也将于近期推出自己的酒店式公寓房源。

　　华润·西子中心共有400多套酒店式公寓；而世贸丽晶城·欧美中心酒店式服务公寓约700套房源，预计9月开盘时先推100余套；另外，斯坦福也有300套酒店式服务公寓将推出。

　　据汉嘉机构提供的数字，杭州目前供应的纯酒店式公寓基本集中在市中心，除了上述3个新项目外，西湖金座、深蓝广场、丁香公寓、钱塘沁园、东方金座都还有余房在销，滨江区也有两个项目在售，一个是龙禧硅谷酒店广场，剩余107套；还有一个是现代印象广场，剩余156套。这样，目前在售加上新近投放的酒店式公寓总计1200多套。

　　高回报率承诺带动销售

　　酒店式公寓吸引投资者的是其高出租回报率，一些酒店式公寓在销售时宣称出租回报率为在5%~8%左右。高回报率带动了此类物业的销售。

　　位于杭州解放路香溢大酒店对面的凯恩·西湖金座，去年底一开盘，两天内预售了129套，接近总量的一半，成为元旦房交会少数亮点楼盘中的佼佼者。据透明售房网显示，到目前为止，该楼盘销售已经接近收尾，只剩40多套房源。

　　记者曾碰到一位温州投资客。他在购买市中心某酒店式公寓时算了一笔账：40平方米左右的一套酒店式公寓，总价约在72万元。而这样的精装修小户型月租金可以达到3000元，这样，一年租金收入可达到36000元，年投资回报可达到5%左右。

　　二手中介公司的租金清单显示，酒店式公寓的月租金明显要高于同等面积的单身公寓。像环城北路上的云天·财富中心2005年底入住后，40平方米的户型可以租到3000元/月。而相似地段、同等面积的小户型如三华园，月租金在2000元/平方米左右。

　　酒店式公寓的个性化设计也是吸引高端租客的重要原因之一。记者在财富中心看到，和普通单身公寓不同，酒店式公寓引进室内设计公司，走廊、电梯厅、露台等公共空间都有温情设计，让公寓有了“家”的感觉；华润·西子中心的户型精装修方案就极具个性化，床是圆形的，浴缸则被搬到了卧室里；欧美中心酒店式公寓设有空中花园，体现绿色生态理念。

　　知名酒店管理公司云集杭州

　　伴随着各个酒店式公寓项目而实现“空降”的是一个个知名的酒店管理公司。世贸丽晶城拟引进全球知名的某酒店服务管理公司入驻管理，目前还在洽谈中；龙禧硅谷广场BOSS港则宣称是省内首个由国际著名酒店管理公司管理的商务公寓。

　　为什么开发商纷纷请酒店管理公司来管理？

　　据记者了解，最主要的原因是，酒店管理公司是开发商保证高出租率，提升物业增值潜力的一个“砝码”。据记者调查，目前杭州市场上的酒店式公寓一般成立或者委托专门的资产经营管理公司和购房者签订返租合同，以后若干年内，都由该经营管理公司负责打理该物业，从而保障投资收益。

　　从杭州的情况看，酒店管理公司名目繁多，总体不外乎两种：一是请知名酒店管理公司做顾问，输出理念，真正执行的还是房产商自己成立的管理公司；一种是直接请知名酒店管理公司来经营。像华润·西子中心和世贸饭店的联盟，世贸丽晶城也准备斥巨资引入一家国际服务式酒店管理专业公司。

　　国际知名的酒店管理公司到底会给酒店式公寓带来哪些附加值？对此，建工房产营销总监蔡阳认为，国际公司拥有强大的市场行销体系和稳定的全球跨国集团顾客群；同时，专业的国际服务式酒店管理公司拥有一群高水准的、在服务公寓领域内具有丰富经验的专业人士管理，回租客会比较多。

　　投资此类物业需擦亮眼睛

　　面对时下兴起的酒店式公寓投资风潮，杭州双赢地产机构总经理章惠芳认为，这一投资新品种有一定的市场前景，但投资者在选择物业时要擦亮眼睛。

　　首先，酒店式公寓的投资回报可能没有想象的那么高。一方面，酒店式公寓的售价一般高于单身公寓。像体育场路、世贸一带的酒店式公寓售价一般在??^ 18000元/平方米左右，而同地段的单身公寓预计售价一般在13000~14000元/平方米左右。由于成本高了，一套40平方米左右的酒店式公寓按照目前的市场租金，年回报率也不过5%左右。这样的回报率也许高于一些大户型，但和一般的单身公寓也差不多。

　　其次，酒店式公寓不少，但具体投资时，还要看准区域。酒店式公寓面向的是外资机构和办事处的高级白领，杭州此类人群没上海多，而随着酒店式公寓供应的不断增加，酒店式公寓的租金在下降。相对而言，投资时要选准商务气氛较浓的区域，出租率也许会高些。

　　再次，酒店管理公司是酒店式公寓经营的关键，应尽量选择一些正宗的服务式酒店管理专业公司管理的楼盘来投资。相比较而言，如果只是做顾问，成熟的酒店管理思路难以得到贯彻，直接经营的话，效益相对会有保障些。

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