天津酒店式公寓市场爆发

　　6月18日，位于南门外大街上的金茂·现场项目正式亮相，其推出的酒店式公寓高达48层，成为我市“公寓之最”。与此同时，本市其他区域酒店式公寓供应也全面放量，一时间市场上相关楼盘已快速增长到近20个。种种迹象表明，在上海、北京、深圳等城市流行的酒店式公寓，如今也开始在天津市场放量。

　　市场供应快速放量

　　目前，天津楼市中酒店式公寓产品供应比较分散，快速路、地铁、轻轨等交通干线沿线以及市区繁华商圈、老城厢、奥体中心等市中心地段，是其比较集中的区域。

　　位于南市的金茂·现场项目，酒店式公寓建筑面积4.97万平方米，户型平均面积在50－60平方米之间，全部精装修，并聘请知名物业管理公司高力国际进行后期管理；位于南开区奥体中心区域的奥城国际酒店式公寓，由两幢塔楼组合而成，户型以40-50平方米小户型为主，按四至五星级酒店标准配置、装修及管理；位于中山门蝶桥下的焕日线，总建筑面积2.93万平方米，户型面积从34-122平方米不等，主力户型多为40平方米左右的三星级酒店式房间，全部精装修附送部分家电。

　　另外，很多市区大盘项目，如河西区光华桥畔天津湾、三岔河口泰达城公建区、老城厢天津富力城等，也都在其公建配套中规划了相当数量的酒店式公寓。

　　需求支撑抢滩市场

　　近二三年来，随着环渤海经济圈逐步建立和经济高速发展，为天津带来大量人流和物流。截至2004年底，出入境管理局共办理临时来津外国人311704人次，在津常驻外国人12648人，同比上升61.5％。这无疑给酒店式公寓提供了广阔市场。

　　据天津中原市场调研报告显示，这两年来，天津已建成并投入使用的酒店式公寓，特别是配套设施好、服务质量高的高档酒店式公寓保持持续旺租局面，租金也保持在较高价位，如国际大厦、奥林匹克大厦、滨江国际饭店等目前租金在25-30美元/平方米/天，比去年同期增长5%-10%左右。目前在售酒店式公寓均价集中在5500-16000元/平方米，销售情况较好，市场行情比较乐观。

　　天津中原人士分析认为，酒店公寓良好的市场反映一方面与天津在全国的经济地位提升和经济迅猛发展密不可分，另一方面也可以看出，目前天津市场上酒店式公寓产品供应量明显不足，难以满足市场需求。以2004年为例，天津市区酒店式公寓以及产权酒店的新增供应量只有约1000套左右，总建筑面积10万余平方米，供应量很小。

　　据了解，按消费方式划分，酒店式公寓消费者分购买客户和最终租用客户两种。前者主要有投资客户和外企团购客户；后者则包括外企中高级行政人员、来津处理短期业务人士、初来津工作的外籍员工、刚从海外归来的本地人士等。随着滨海新区被纳入国家“十一五”规划，未来势必将有大量“三外”人士涌入天津，对于酒店式公寓的投资也将成为未来几年天津投资新亮点。

　　定义模糊谨防陷阱

　　尽管酒店式公寓市场呈现出供销两旺局面，一些业内人士仍对这种新型房地产产品提出不同意见。

　　“酒店式公寓实际上是一种将产权式酒店、服务式公寓等多种概念混合在一起的一个非常含糊的名词。”戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司研究顾问部经理王红说。

　　她进一步解释，产权式酒店特点是每间客房分割成独立产权出售，投资者将其委托给酒店管理公司出租以获取利润分红；服务式公寓特点是只租不售，由正规酒店管理公司管理。而目前市场上通常所说的酒店式公寓，既不是真正意义的酒店，也不是真正意义的公寓，而是一种分割产权出售、属于公建性质的住宅。

　　“目前，不管在市中心还是在郊区，只要是小户型楼盘，开发商就冠以‘酒店式公寓’。实际上，现在投资者对这种产品的理解仍然十分模糊。”天津金茂投资发展有限公司总经理李建民对记者说，“其实，很多开发商推出酒店式公寓都是被迫的，只是为了满足规划部门对项目公建配套数量要求而推出的一种具有公建性质的住宅产品，并不是纯正的酒店式公寓，只是销售上的噱头。”

　　李建民认为，不能将酒店式公寓理解为单纯的小户型产品，投资应该是它的首要属性，其次才是居住功能，但也仅适于那些工作时间不长的单身白领，属于一种过渡产品。因此，酒店式公寓应该定义为一种由物业管理公司效仿酒店对其提供较高水平服务，但没有任何酒店经营内容的纯服务公寓。

　　投资者考察三要素

　　有关专家提醒，作为一种新型房地产投资产品，投资者在选择该类物业投资时需考虑以下几个因素。

　　首先是位置。李建民介绍，酒店式公寓客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务氛围是否浓郁、交通是否便捷、周边配套如学校、医院是否完备等决定物业有没有稳定消费群，借力成熟商圈的物业更具投资价值。在国外，类似产品往往都位于市中心。

　　其次是服务水平。王红认为，保证酒店式公寓品质最关键的在于后期是否有专业酒店管理公司为之服务，因为服务水平高低直接影响到后期出租时客户去留。能否提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品附加值，直接关系到物业今后的租金和收益回报。企业实力、经营管理水平是关键，目前市场上缺乏专业的经营公司，整体经营水平不高，诚信度不够，存在收益偏低的情况。

　　再次是价格是否透支。看似“旱涝保收”的酒店式服务公寓，其实也暗藏危机。李建民提醒说，有不少项目打着回报稳定的幌子，将原本数千元的房屋卖到上万元，即使加上日后回报，其购买的房子也是负资产。

　　值得一提的是，业内专家提醒投资者注意车位和产品设计合理性。车位不足影响商务人士出行以及客户来访。在出租物业中，小户型、中户型容易出租，而酒店式公寓档次高，占用资金相对较多，回报周期相对较长，因此适合中长线投资者。

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